一、导读

1、宏观环境:今年年或成地王年 二手房开始主导一线城市 莞地铁2号线开通

全国:5月，南京、上海、苏州等城市“地王”频出，地王一词再度吸引市场的眼球，实际上2016年开年以来，一、二线等22个热点城市土地市场持续高热，“叁高”(高总价、高单价、高溢价)地块达到118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。上一个“地王”井喷的2013年，全国的“地王”数量也不过60宗，目前地王已超2013年一半以上，2016年将成为历史上地王最多的一年。

地王潮如此汹涌的主要原因是:2015年以来，房地产市场宏观环境相对宽松，楼市量价处于高位，房企资金回笼加速，同时信贷环境偏松，房企多元化融资渠道进一步打开，企业债规模剧增，房企融资成本下降，房企不差钱，尤其是上市公司和国企，资金实力强，更是成为地王“收割机”。但这背后也存在一定的风险，北京、上海、南京、苏州等城市实际上并没有太多房价泡沫，泡沫大都集中在地价上，按目前竞拍地价未来房价必须要涨一倍左右，才能实现利润，所以也一定制造楼市泡沫，给未来市场带来一定的风险。

东莞:5月27日，投资数十亿元的东莞轨道交通2号线开通。东莞大地上，一张轨道交通网络图逐渐铺开。未来，除了4条地铁外，东莞版图上还将有多条城轨穿行而过，与珠叁角兄弟城市、港澳之间实现2小时互通的远景规划，正逐步走进现实。

2、新增供应:道滘单盘供应量巨大占半壁江山 东北片区出现推货高潮

上周房企推货力度持续升温，非住宅方面，推货量成倍数增长之势，鸿华·I尚城512套33-52㎡的商务公寓是主力。

住宅市场方面，共有2453套新品加推，环比上升42%，供应面积约28.28万㎡，环比上升79%。其中道滘新世纪上河居占据市场的半壁江山，批量推出984套102-243㎡的洋房新品;而东北片区项目现推货潮，桥头、常平皆有多个项目集中加推，如桥头的富盈御荷、石竹山水园、鸿华·I尚城;常平的东田翠湖湾、哈啰小城等项目。因深圳客热潮消退，房企普遍采用小幅度加推试探市场，推货量普遍在100-200套之间。

从上周新拿预售证情况来看，房企近期加推依旧活跃，将有富盈公馆、海逸豪庭、恒大绿洲等12个项目持续加推，其中寮步的海伦国际是纯新项目入市。

3、成交量价:东北片区新品集中签约 上周创5月以来的单周成交量最高

上周东莞全市住宅成交1436套，面积约16.78万㎡，环比上涨14%;非住宅成交608套，面积约3.12万㎡，环比上涨12%。上周东莞楼市创下5月以来单周最高的周成交量，一方面是地铁正式通车，一定程度上会刺激购房者的购买欲望，给东莞楼市带来利好;另一方面，东北片区多个项目扎堆入市，并定价相对合理，获得不俗的去货，而新品的集中网签量是拉动东莞楼市成交量上涨的重要因素，预计未来两周楼市签约量会继续维持高位。从整体市场走势来看，5月楼市出现明显的降温，截止到5月29日，东莞楼市5月成交量为57.2万㎡，与3月、4月超百万㎡的成交量对比，住宅的成交量基本腰斩一半。

4、成交均价:均价13697元/㎡下滑16% 楼价放缓但仍维持在高位运行

上周东莞楼市住宅均价13697元/㎡，环比下降16%，出现大幅的回落。主要原因是上两周集中网签的项目逐步进入尾声，个盘效应明显减弱，而新入市的项目普遍分布在桥头、常平、道滘等价格低洼，成交主力表现在石竹山水园(7022元/㎡)、天林湖花园(8697元/㎡)、富盈御荷(8069元/㎡)等项目，对整体均价有一定的拉低作用;再从成交的单价区间来看，15000元/㎡比重仍较大，占比为28%，主要由卓越蔚蓝山(21917元/㎡)、鼎峰源着(19554元/㎡)、陶然郡花苑(17747元/㎡)所支撑，所以楼价虽有所放缓但仍维持在高位运行。

5、楼盘活动:楼市升温开盘潮再现 去货呈现两极化 公寓推货力度加强

5月第四周，南城、横沥接连拍出地王、地铁2号线正式运营、楼市成交向好等多种利好因素催动之下，东莞楼市有明显的升温，加上年中业绩的冲刺，开发商推货信心大幅增加，上周末迎来开盘潮，近6个项目进行开盘，推货的亮点有公寓项目增加，约克时代、万润广场、新世纪领居等项目皆批量推出公寓来争夺市场。

开盘方面，去货呈现两极化，售罄、高去货和低去货共存。高去货的项目主要表现在:万科珠江东岸推1344套73㎡、86㎡及96㎡精装叁房，在品牌和定价合理促动下基本售罄，东莞本地客占6成，广州、深圳客各约占2成;约克时代推296套46-115㎡精装公寓，去货约9成以上，主要是在轻轨物业、处于沙田CBD中心、临近虎门港大型企业接连进驻、定价相对合理，8900-11000元/㎡符合客户心理预期等利好因素的催动，深圳客大幅出手投资，成交客户中深圳客就达到8成以上。

而去货率稍低的主要表现松山湖的某个项目，推出近300套 96㎡-139㎡的叁、四房，均价在24000元/㎡，去货3成左右，成交偏低的原因是产品总价偏高，超于部分客户接受范围，尤其东莞本地客的承受力。整体上来看，目前市场要实现高去货，重点还在于定价，若定价过高会影响去货，同时还跟产品定位、客户定位、精准营销、前期认筹量有关，所以建议开发商理性定价。

另外，为吸引客户的上门，营销活动亦有增加，约有15个项目举办营销活动，如恒大帝景举行万人家电抽奖活动，41-73㎡公寓钜惠8折;碧桂园·森林里开放城市展厅;恒大华府购房八折优惠;鼎峰尚境开放别墅样板房、举办东莞首届箱盒收藏展及名贵珠宝展;祥利上城举办百米长卷亲子涂鸦嘉年华，恒大御景半岛开放京基百纳展厅等活动。

6、土地市场:时代地产豪掷9.15亿首进东莞 流拍地块成横沥“双料”地王

5月26日，曾两度流拍编号2016WG015的横沥半仙山商住地，被7家房企激烈争夺，经141轮拍卖，最终被时代地产旗下公司广州市时代胜誉投资有限公司夺得，这是时代地产进入东莞拿下的首块地。本次拍卖总价达到91500万元，占地面积55791.55㎡，成交楼面价约5466.78元/㎡，溢价率高达423%，成为横沥新“双料”地王。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交总体情况:

16.78㎡创下5月最高周成交量 东北片区集中网签 量升价稳

2、物业类型成交:洋房成交维持平稳运行 住宅公寓上涨12%别墅小幅下滑

3、产品类型成交:160-200㎡环比上涨幅度大 豪宅产品成交量翻一番

4、成交排名

4.1、区域成交排名:桥头237套夺榜首 寮步181套居第二

4.2、个盘成交排名

叁、国内楼市环境

1、中国楼市将迎深刻变化:二手房开始主导一二线楼市

业内人士认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大，目前这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

随着“存量时代”的到来，房地产业必将加快供给侧的改革，城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化，住宅市场会更反映出真实需求。

2、中国5个月诞生百余“地王” 2016年或成“地王年”

今年以来，中国22个热点一二线城市土地市场持续高热，“叁高”(高总价、高单价、高溢价)地块达118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。上一个“地王”井喷的年份--2013年，全国的“地王”数量也不过60宗。

与往年一线城市包揽多数“地王”的情形不同，今年以来，厦门、南京、合肥、苏州等热门二线城市不仅抢占了房价涨幅“四小龙”的称号，还成为“地王”大战的主战场。

3、楼市去库存靠“加杠杆”无异饮鸩止渴

数据显示，4月末全国商品房待售面积为7.27亿平方米，已连续两个月减少。值得警惕的是，有序消化房地产库存，靠“加杠杆”无异饮鸩止渴。此番楼市回暖主要是一线城市和热点二线城市拉动，固然有需求相对旺盛等因素所致，但在其背后，不难看到金融杠杆的作用。除了相对宽松的银行贷款，众筹、P2P、首付贷等金融配资业务十分活跃。

当前我国正处于户籍人口城镇化率30%至70%快速发展区间，无论从新市民的潜在住房需求，还是从城市居民的改善性住房需求来看，房地产行业都具有保持稳定增长的潜力，不能也没必要用加杠杆的办法给楼市打强心针。在这样的宏观经济背景下，更应该尊重楼市的发展规律，明确功能定位，不能简单作为保增长的手段。

四、东莞经济及房产环境

1、东莞实施人才战略 新增9个省级博士后创新实践基地

近日，经省人力资源和社会保障厅批准，广东佳禾声学科技有限公司、东莞市厚街医院、东莞市巨冈机械工业有限公司、广东国方医药科技有限公司、东莞同济大学研究院、东莞华南设计创新院、东莞泛亚太生物科技有限公司、华南协同创新研究院、东莞市李群自动化技术有限公司等9个东莞的企事业单位获批为广东省第六批博士后创新实践基地。

近年来，东莞积极实施“人才东莞”战略，不断加大博士后科研工作平台建设力度，出台《东莞市博士后培养工程实施办法》，对新获批的博士后科研工作站一次性给予100万元的建站资助，对新获批的分站、创新实践基地一次性给予20万元的建站资助，鼓励有条件的企事业单位积极申报设立博士后科研工作平台，加强高层次人才引进培养，提升自主创新能力。

2、东莞新火车站地铁2号线投入运营 茶山楼市或迎补涨

5月27日，投资数十亿元的东莞轨道交通2号线开通。东莞大地上，一张轨道交通网络图逐渐铺开，未来，除了4条地铁外，东莞版图上还将有多条城轨穿行而过。与珠叁角兄弟城市、港澳之间实现2小时互通的远景规划，正逐步走进现实。

有报道称，目前东莞重点建设的几大交通枢纽分别为东莞新火车站、东莞东站、虎门高铁站以及规划中的新城中心站。茶山已经有东莞新火车站落地，随着轨道交通2号线的运行，茶山成为东莞同时具备火车站以及地铁的少数镇街之一，正式迈入双轨时代。

交通的便利对茶山房地产起到推波助澜的作用。茶山的配套也不差，幼儿园、小学、中学等教育资源非常好。东莞的大型超市沃尔玛也在这个片区，东莞儿童医院也在这个板块。价格方面，茶山现在的价格是6500元/平方米，很快就会上涨，因为周边的楼盘都是在8000元/平方米以上。而品牌开发商打造的高品质产品会提升整个茶山楼市的档次，带动的购买力及辐射范围会很大。

数据来源:瑞峰置业