深圳：年内放开限购几无可能

　　8月初，“深圳将取消限购”传闻不断爆出，深圳规土委第一时间出来辟谣，并表示深圳市仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策。分析认为，深圳年内放开限购几无可能。

　　第一，土地财政对地方政府财政影响最大。而土地财政依赖度越大的城市，其放松限购政策的可能性就越大。深圳去年土地出让收入415亿，占地方公共财政收入不到24%。相比国内其它动辄依赖度超过—半的城市来说，深圳这个数据并不高。

　　第二，深圳楼市库存量压力相对较小。截至8月底，深圳住宅可售量为533万平方米，同比增长25%，存量和增幅皆属一线城市最低。

　　第三，深圳目前住房自有率近30%，而广州高达90%，北京上海达70%。深圳的刚性需求是全国最强烈的，且未来需求量仍很大。一旦放开限购，大量刚需将涌入市场，进一步推升房价。

　　第四，2013年深圳房价收入比(房子总价除以家庭年均收入)以17.2倍高居全国首位，远远高出公认的8倍合理区间。也就是说，深圳一个双在岗职工家庭，不吃不喝要17.2年才能买到一套房。无论是中央还是深圳地方政府都难容忍其房价继续上涨。

　　所以，从各方面来看，深圳是最没有动力去取消限购的。

　　珠海：年底放开概率较大

　　广东四个限购城市中，佛山率性放松限购政策，作为同是二线城市的珠海，认为，年内放开的概率较大。

　　2011年11月，珠海成为全国首个“限购”又“限价”的城市。在长达三年的限购时间内，珠海就不断出现取消的传言。佛山取消限购后，有媒体记者从珠海市住建局高层了解到，关于“双限”问题，相关部门“正在研究中”，如有变化政府将会发布正式公告。官方暧昧不明的表态更是引起人们无限猜测。

　　遭遇楼市“限购令”的珠海主城区，今年上半年商品房网签数据也明显下跌。数据显示，上半年珠海主城区商品房共网签2386套，比去年同期的4113套下跌了41.9%。7月珠海住宅网签量为271套，是今年最低记录，8月有所回暖但库存量大。截止2014年9月1日，珠海市总供应量达360万平方米，按照前8个月的去化速度，仍需至少3年时间才能消化现有库存。

　　可见，当去库存化成为房地产商的头等大事，销售低迷，以价换量。认为首要放松银行信贷，其次是行政政策的变动。面对珠海疲软的楼市，政府很有可能用取消限购的手段来救市。

　　三亚：坚守至10月旺季 蓄势而发

　　海南省统计局发布数据显示，2014年上半年，三亚房屋销售面积44.50万平方米，同比减少39.4%，三亚目前的库存量约160万平方米，85%以上的商品房销给岛外购房者。取消限购旨在去库存，三亚政府早已认识到商品房库存量过高，市场销售压力过大，故在4月1日颁布了停建80平以下中小户型的政策。

　　三亚的房地产业主打旅游地产，而岛外人士热衷于低总价的中小户型商品房。由于“限建令”出台，三亚楼市的购房门槛将提至总价近200万元，更多的购房者将被挡在门外，导致整体成交量还将进一步下滑。对于即将再次进入旺季的三亚楼市，进入旺季上岛的游客增加势必拉动成交量，但是，在经济大环境趋冷的情况下，即使房地产预期上扬，在海南以价换量应该仍将是大势所趋。

　　但是，三亚限购政策基本上只适用于河西、河东区的普通公寓项目，受限购影响的项目只有39个，约占市场热盘30%。这也意味着三亚即使放开限购，很可能也不会对楼市有达到预期的刺激效果。按照以往规律，目前正是楼市淡季中的低潮期，发力走量还得等到10月份以后，如果在淡季贸然放开限购，很可能起不到刺激效果，如果持续低靡，市场观望情绪无疑更加严重，将造成三亚楼市市场预期进一步被看空。

　　认为，三亚楼市作为纯粹的旅游地产，没有刚需的属性，市场面向全国，反而受到经济大环境的影响较深。三亚最好能选择在楼市旺季到来之际，取消限购、限建等政策，以起到“风借火势，火借风威”的效果，营造良好的楼市氛围，刺激楼市。

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