地产界大瓜!​绿地集团高管​深陷“桃色”风波;洗钱!贪腐!内控失效

地产界大瓜!​绿地集团高管​深陷“桃色”风波;洗钱!贪腐!内控失效

导 读

绿地集团近日遭实名举报,凸显其管理混乱,内控缺失。不仅如此,绿地的四大业务中,三项业务发展尴尬,净负债率高企,存货存在跌价的风险等。绿地的反腐仍在路上。

近日,绿地集团摊上大事儿了。

5月11日,名为“VS生生不息”的微博用户,实名爆料绿地集团现任高管陈军与其(举报人:史睿生)合法妻子有不正当关系,女方(张雨婷)现已怀孕。此外,举报人还报陈军有严重经济违纪,挪用绿地集团公款,并通过洗钱收取巨额非法所得。

此消息一出,就引来了吃瓜群众的广泛关注。截至5月17日,此条微博获1.1万转发。

5月18日开盘后,绿地控股股价是一路低开。截至收盘,绿地控股报收于5.6元,下跌0.36%,市值仅剩681.42亿,距离2015年借壳上市时的近3000亿元的高点,市值蒸发了2318亿元或77%。

房企反腐:仍在路上

对于实名举报事件,绿地集团在5月16日晚间做出了声明。这份声明由绿地集团纪检监察室发出,澄清了被举报高管是京津冀事业部营销负责人陈军,而非同名集团高管,并透露京津冀事业部区域监察部正对举报信反映的相关情况进行调查核实。

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尽管绿地集团纪检监察室紧急回应并称公司将调查核实,但这并不能改变这家国有地产涉嫌腐败、挪用国有公款以及洗钱等严重违纪问题,以及内控失效等管理上的漏洞。

房地产是资金密集型行业,而且房子的质量好坏关系到民众的生命安全和民生福祉。房地产企业一旦涉嫌贪腐,不仅对企业的产品质量、品牌形象、利润、商誉等带来不同程度的负面影响,而且还可能涉及到普通老百姓的生命安全。所以,近两年来,包括中粮、雅居乐、朗诗、保利、融创、万达、复星、新华联、中梁、祥生、新城控股等等房企在内,都在推动内部反腐。

其实,绿地控股的反腐败斗争一直都在进行中,只不过是以内审的形式处理的,鲜有公开披露的反腐事件。

绿地公开可查的最近一次反腐事件发生于2015年,时任绿地集团安徽事业部董事长石文红(后任绿地集团副总裁)因涉嫌对安庆城投公司原董事长张吉林121万元贿赂被批捕。

所以,这次事件的爆发,足以说明绿地控股的内审并不严格,内控流于形式。甚至,公司是否有可操作的内控制度也未可知。

而此次桃色事件的主角陈军,在绿地集团管理体系里仅仅是一名中层人员。但区域营销总是业绩增长的关键人物,营销部门也是和钱打交道最多的部门之一。

一名能和钱打交道的中层人员都能利用职务便利挪用公司资产,那么,绿地的高管呢?是该请外部的审计机构好好地审计一番了,因为内审根本就不奏效。否则,可能会引起更多的国有资产流失。

四大业务中,三项为鸡肋

绿地控股是一家全球经营的多元化企业集团,创立于1992年,总部设立于中国上海,是一家国有地产公司。

2015年8月,绿地集团借壳金丰投资(后更名“绿地控股 600606”),正式登陆A股资本市场,实现整体上市。截至2019年,据新浪财经数据绿地控股实现房地产主业合同销售金额3880亿元,位列房企第六名。

图表 1:房企Top 10全口径金额(亿元)

地产界大瓜!​绿地集团高管​深陷“桃色”风波;洗钱!贪腐!内控失效

数据:新浪财经

成立28年至今,绿地已在全球范围内形成了“以房地产开发为主业,大基建、大金融、大消费以及科创、康养等新兴产业并举发展”的多元经营格局,实施资本化、公众化、国际化发展战略,旗下企业及项目遍及全球五大洲三十多个国家,连续8年位列《财富》世界企业500强,名列2019年榜单第202位。

就是这样的世界500强企业,四项业务中,有三项很勉强。

年报显示,2019年,绿地实现营业收入4280亿元。2019年公司归母净利润仅为147亿元,这意味着公司对应的净利润率为3.4%。而同期沪深上市房企和内地在港上市房企的净利润率分别为13.3%和16.6%。

这也说明身为国企的绿地,无论从哪个方面来看,净利润率都处于行业尾端。

其实,绿地净利润率低,也是有原因的。

年报显示,绿地主要有四大业务,一是房地产,二是大基建,三是大金融,四是大消费。

其中,房地产和建筑业务是绿地的主要收入。数据显示,这两项业务的收入分别为1943.25亿元和1884.86亿元。不过,房地产业务的毛利率可达到7.58%,而建筑业务仅有4.31%。因此,也就解释了绿地净利润率为何整体偏低。

绿地极度看好的酒店业务(大消费的主要产品和服务项目)也很尴尬。年报显示,2019年酒店业务实现收入23.48亿元,仅占总收入的0.55%。2018年,绿地宣称将用3年时间,打造以200亿以上年收入的酒店为核心业务。

金融及相关产业的营收接近4亿元,对诺大一个集团来说,几乎可以忽略不计。

综上可见,尽管绿地控股对外宣称有四大板块业务,但仅有房地产业务尚可,但其毛利率水平也远远低于同行。

所有,这也不难理解绿地的二级市场颓势了。2020年以来,绿地集团下跌19.42%,而房地产企业下跌的平均值为8.09%。

公司的净负债率高,连续5年净负债率超过100%

除了业务不赚钱,绿地的负债率也让人头疼。

对于房地产而言,经营情况好不好,最主要的就是净负债率。根据Wind统计,2015-2019年,公司的净负债率分别为273.99%、288.12%、215.03%、176.33%和155.6%。

而2020年一季报显示,绿地剔除预收账款后的资产负债率和净负债率为52.84%和171.60%,分别较上年末下降2.42个基点和上升16个基点。

在A股上市房企中,2019年营收过千亿的房企,仅有一家连续五年净负债率都在100%以上,就是绿地控股。即便将范围扩大,在2019年营收超过600亿元的12家房企中,也不过有四家房企连续五年的净负债率都超过了100%,绿地控股无疑是规模最大的一家。

实际上,在一线龙头房企中,只有以激进著称的恒大和融创的净负债率相对较高,但近几年来也一直采取了降负债的策略。绿地控股并不以激进见长,但公司的净负债率却能与之相提并论,其负债规模由此可见一斑。

绿地控股不仅仅是有息负债规模巨大,短期负债占比同样高企。2015-2019年年末,绿地控股的短期借款(短期借款及一年内到期的非流动负债)合计分别为659.89亿元、955.38亿元、933.43亿元、937.94亿元、1165.69亿元,规模破千亿、占比已接近40%。

短期借款即使占比较高,如果有充足的现金予以覆盖,那么公司或许不用过于担心流动性问题。绿地控股的问题在于,其货币现金无法覆盖短期借款。

2015-2019年年末,绿地控股的货币资金分别为438.09亿元、626.83亿元、753.76亿元、810.2亿元和889.02亿元,货币资金的规模远不及短期负债。

绿地控股的负债规模虽然有所增长,但并未呈现大幅度增加的势头,这得益于公司销售规模的扩大和相对稳定的回款。不过在2019年,这种持续增长的势头几乎停滞了。

根据克而瑞统计,2020年1-4月,绿地控股实现合同销售708亿元,较上一年同期仍然下降超过25%,这一降幅是房企排名前10中最大的。2020年1-4月,房企销售10强累计销售增速在-10%左右。

2019年开始,绿地控股的合同销售增速明显放缓,回款率也没有得到提升,公司有息负债尤其是短期借款的增长就不足为奇了。

同时,根据公司公告,2020年,房企信用债、ABS和海外债合计到期规模超过6000亿元人民币。其中,绿地的还债规模接近200亿元。

公告显示,披露年报前,绿地紧急发行了180亿元的公司债。这么一大笔钱,想想都知道是用于还债。

只是,作为国企,2020年绿地也许靠着背景还能借钱过日子,但如果公司的盈利能力一直不见好,净负债率一直往上涨的话,终有崩盘的一天。

存货占比高,去化压力大,存在着跌价风险

2016年、2017年、2018年及2019年1-9月,绿地集团存货余额分别为4845.3亿元、5146.8亿元,、5954.97亿元和6107.7亿元,存货占总资产的比例分别为66.09%、60.59%、57.37%和58.66%,占比较大。

绿地集团表示,存货余额呈增长趋势,受新开工项目增多因素影响,存货主要是房地产项目开发成本入账所致,存货受整体经营状况、国家宏观政策调控、市场情况等因素影响,存在一定的跌价风险。

另一方面,绿地集团虽保持了较为充足的货币资金,但因存货占总资产比例较高,存货流动性相对较弱,且存货的去化能力受国家宏观调控政策影响较大,因此存在一定的资金周转风险。

截至2019年9月末,绿地集团完工开发产品为1264.92亿元,占当期末存货的比重为21.24%,完工产品中商办项目居多,且项目储备中商办及三、四线项目较多,存货去化存在一定压力。

结语

一次举报,把绿地推到舆论的风口浪尖。凡事皆有因,绿地集团近年来盈利能力行业垫底,负债率居高不下,个中缘由我们似乎从中能窥见一二。不知道经过这次事件整改后的绿地会走向何方呢?融中财经将持续关注。



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