没有正儿八经的物业公司，业主委员会由“顺延”产生……一场停车位风波牵出了济南市某些老旧小区所存在的诸多问题。
5月7日，济南化纤小区的停车费收费业务被紧急叫停，然而停车费是否应该收取、业主委员会是否合法、停车服务协议是否有效等问题让停车位风波变得迷雾重重。
一个耐人寻味的告知函
“本公司郑总声明，化纤小区土地属国有划拨，产权归属济南八方锦纶集团有限公司。本公司及产权单位至今没有授权任何单位和组织在小区内规划及收费管理车位。”5月7日，网络上广泛传播着一张盖有济南华先科工贸有限公司印章的告知函，落款处的日期是5月2日。
根据告知函的内容，济南亿聚发商贸有限公司于4月30日通知化纤小区业主登记车辆信息并收费。“经查，贵公司的行为也未征得70%以上业主同意和相关政府管理部门授权收费管理。”在告知函的结尾，济南华先科工贸有限公司要求济南亿聚发商贸有限公司立即停止非法利用国有资产侵犯广大广大职工及业主利益的行为。
那么，这份告知函是否属实呢？5月7日下午，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者实地探访了化纤小区，发现多栋居民楼的单元门上张贴这份网上广泛传播的告知函。虽然告知函的内容是一样的，但是该小区所张贴的都是复印件。
虽然告知函上仅有寥寥数百余字，但是涉及多家单位的博弈，信息量非常大。
“济南华先科工贸有限公司其实是我们企业（原济南化纤厂）的一个物业管理部门，主要是负责水电维修等工作。”该小区一位居民说，由于他们小区是企业宿舍，土地产权的确归他们企业所有，至今没有正儿八经的物业公司，而济南亿聚发商贸有限公司是化纤小区业主委员会引进的停车服务公司。
其实，对老旧小区的停车位进行规范化管理原本是一件便民措施，毕竟没有统一的停车位管理会让停车难困扰着居民，然而在具体操作过程中却“走偏”了。
“老旧小区通常没有地下车库，可能最初的停车位能满足居民的需求，但是随着私家车的普及，停车位就不能满足居民需求了。”相关专业人士分析道，告知函背后其实是老旧小区停车难的“心病”，如何这个问题是老旧小区共同面临的问题。
免费到收费居民难接受
“之前都是谁抢到车位就是谁的，晚上的时候整个院子里面都是车。”化纤小区一位居民说，他们小区的确存在着乱停车的情况，甚至不少私家车还停在了消防通道上，存在较大的安全隐患。
由于免收停车费，化纤小区也吸引不少外来车辆。“在附近上班的一些车主，白天把车停在我们小区，下班的时候就开走。”该居民说，社会车辆无偿占用了他们小区的停车位资源，他认为有必要对小区的停车位进行规范化管理。
“引进济南亿聚发商贸有限公司这家停车服务公司就是要解决乱停车、停车难的问题。”化纤小区业主委员会的王姓负责人说，之前不少居民都在吐槽停车难的问题，而且他们小区因存在堵塞疏散通道、安全出口的消防安全违法行为，被济南市公安局历城区分局东风派出所责令改正。
2020年初，化纤小区业主委员会与济南亿聚发商贸有限公司签订了有关停车服务的协议。1月16日，济南市历城区东风街道化纤社区居民委员会、济南华先科工贸有限公司、济南化纤小区业主委员会、济南亿聚发商贸有限公司四家单位共同签订了一份协议，上面印有四家单位的公章。
后来，济南亿聚发商贸有限公司在化纤小区居民楼前画了800多个停车位，并在小区两个出入口安装了车牌识别自动启动杆系统。4月28日，一份重新录入车牌号并收费的通知张贴在居民楼单元门上，部分居民已经拿着房产证、身份证、行驶证等资料登记了相关信息并交纳了停车费。
“如果是化纤厂的员工，第一辆车的停车费是每个月50块钱，第二辆车的停车费是每个月60块钱，而租户的停车费是每个月80块钱。”该小区一位居民说，以前他们小区一直不收停车费，虽然停车费用并不高，但是他仍然接受不了。同时，该小区的租户也对所谓“差别化”收费有意见。
如今，这个告知函在化纤小区引起了轩然大波，济南亿聚发商贸有限公司安排在小区门口的工作人员被部分居民称为“不明身份人员”，不少居民也质疑停车服务公司收取停车费的合法性。
停车位管理被紧急叫停
一石激起千层浪！
原本仅仅是停车位收费管理的矛盾，可是化纤厂的居民却“挖出”了更多的问题，从而让停车位风波变得更加复杂。
“化纤小区的产权单位是济南八方锦纶集团有限公司，业主委员会引进停车服务公司需要经过产权单位同意。”济南华先科工贸有限公司的杨姓工作人员说，他之前一直认为签订的补充协议是要进行老旧小区改造，所以才盖了单位的公章，如今他们要求停车服务公司停止相关业务。
“企业面临破产，由企业宿舍管理改为政府管理渐成事实。”化纤小区业主委员会王姓负责人提供的一份会议纪要写道，街道办事处成立物业科、居委会成立物业管理委员会，这为他们小区改造提供了基础。
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者通过天眼查APP查询到，济南八方锦纶集团有限公司成立于1996年10月30日，其大股东为济南齐鲁化纤集团有限公司，两家企业均处于在业状态。不过，济南八方锦纶集团有限公司的两个电话，一个已经停机，一个则称不是该单位。
引进停车服务公司是否征得了70%以上业主的同意呢？“之前我们在单元门上张贴过一个纪要，上面征求过居民的意见。”化纤小区业主委员会王姓负责人说，他们在纪要上公布了手机号码，但是居民并未提出不同的建议。除此之外，化纤小区业主委员会相关工作人员印发过调查问卷。
化纤小区业主委员会是否通过选举产生，是否具有合法的资格？王姓负责人称，最初两届的业主委员会是由选举产生的，他都当选为业主委员会主任，后来就“顺延”下来了，也就没有进行换届选举。不过，为了证明化纤小区业主委员会的合法性，他拿出了一份银行征信报告。
“连续两届没有选举，程序上弄得不太对。”化纤社区居民委员会王姓负责人说，化纤小区业主委员会在届满以后，一直就延续下去了，他承认该小区业主委员会的确存在着问题。
对于居民关心的停车位管理以及收费的问题，王姓负责人说，该小区的停车位管理已经紧急叫停，是否更换停车服务公司、是否退款等问题仍需进一步协商处理。
对此，济南亿聚发商贸有限公司相关负责人称，他们已经签订停车服务的协议，前期投入了几十万元，他们正在积极协商处理相关事宜。
律师说法：
业委会与停车公司所签协议无效
针对化纤小区停车管理风波所涉及的法律问题，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者于5月8日咨询了山东千舜律师事务所律师甄恩阳。“因为涉及的停车位产权属于单位所有，业主委员会无权处置。”甄恩阳说，他认为业主委员会与停车公司所签订的协议是无效的。
根据《中华人民共和国合同法》第51条规定，“无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权时，合同自始有效。”甄恩阳认为，如果停车位的产权单位事后追认同意小区归划车位并收费的协议，那么该协议继续有效。
在没有经过选举程序的情况下，业主委员会能否是否能行使相关职权呢？“业主委员会如果未经选举产生是无效的，业主可以重新组织选举。”甄恩阳说，化纤小区业主委员会以“顺延”方式产生是不符相关规定的。
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条的规定，业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 程凌润
